Ликбез для собственников-2

Продолжаем публиковать наиболее интересные отрывки семинара по вопросам ЖКХ для собственников многоквартирных домов, который состоялся в администрации города 4 октября. Эксперт Академии народного хозяйства при правительстве Р. Ф. Игорь Кокин ответил на многие острые вопросы саровчан.

Сегодня поговорим о формах контроля за деятельностью управляющей компании, о том, может ли дом самостоятельно зарабатывать деньги и многом другом.

Доверяй, но проверяй

— Возможен ли контроль за деятельностью управляющей компании со стороны жильцов? — прозвучал вопрос из зала.

И.Кокин: — В соответствие с Жилищным кодексом неотъемлемой частью договора управления вашим многоквартирным домом должна быть норма о порядке осуществления контроля со стороны собственников за выполнением обязательств УК по этому договору. Форм контроля может быть огромное количество. Кто подписывает акты проделанных работ, как они подписываются — это же все вопросы управления. Примите на общем собрании решение, кто от жильцов будет этим заниматься, и пусть он не подписывает акт до тех пор, пока все неполадки управляющей организацией не будут устранены. Но помните, что лицо, подписавшее от имени собственников акт приема работ, будет в дальнейшем нести за эти работы ответственность.

По мнению эксперта, есть только два варианта, как бороться с плохой работой управляющей компании. Первый — искать другую или вообще переходить на иной способ управления. Второй — как-то договариваться.

С любой УК надо разговаривать на их же языке: а это значит знать о своем доме в два раза больше, быть грамотным в вопросах управления и нормативно-законодательной базы. Только когда за управляющей компанией будет надлежащий контроль со стороны собственников, можно будет объективно оценить ее работу.

Возвращаясь к вопросу о плохой деятельности управляющий компаний: на последней встрече с членами партии «Едина Россия» премьер российского правительства Д. Медведев предложил лицензировать их деятельность. И президент эту идею поддержал.

Много или мало — решать самим

— Какой земельный участок является общим имуществом дома?

И.Кокин: — По закону земельный участок является собственностью собственников помещений в многоквартирном доме с момента его формирования и постановки на кадастровый учет. От границ данного участка зависит, кто его будет обслуживать. «Минимальный перечень услуг и работ, необходимый для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МД» подразумевает, что территория, которая закреплена за домом, должна содержаться обслуживающей организацией в обязательном порядке, поскольку является общедомовым имуществом. Все, что не входит в эти границы — детская площадка, автостоянки, тротуары и их уборка — является уже дополнительными видами работ. И они должны быть прописаны отдельной строкой в договоре управления. Теперь о самих границах. В Земельном кодексе РФ говорится, что общим имуществом дома является сформированный земельный участок, в Жилищном кодексе РФ также указано, что земельный участок ФОРМИРУЕТСЯ. Что это значит? В соответствии с установленными правилами, чтобы земельный участок был официально ЗАКРЕПЛЕН, нужно, чтобы один из собственников этого многоквартирного дома обратился в муниципалитет с соответствующим заявлением. На основании этого заявления проводится межевание, формируется участок и ставится на кадастровый учет. Если же остальные собственники не согласны с тем, как муниципалитет сформировал земельный участок, они вправе в судебном порядке оспорить это решение и доказать на основании проекта или техпаспорта, что участок сформирован неправильно. Я знаю множество примеров, когда собственники оспаривали в суде, что в границы земельного участка надо включить всю территорию двора — или, наоборот, просили оставить им только сам участок под домом, и ни сантиметра больше. И желание вторых мне очень понятно. Ведь, становясь собственниками земли, вы обязаны будете оплачивать ее содержание из своего кармана. Асфальтировать тротуары и проезды, укомплектовывать детскую площадку и т. д. Уплачивать земельный налог. Конечно, на своей территории вы вправе делать что хотите, хоть шлагбаум поставьте. Но нужен ли вам большой участок под домом, решайте сами.

С.Лобанов, директор ДГХ: — В Сарове, определяя границы земельного участка, мы пошли по такому пути: участок — это либо подмостки дома, либо подмостки с палисадником, если он есть. Все тротуары и проезды не были включены в общедомовое имущество именно для того, чтобы избавить жителей от необходимости их содержания. Некоторые города пошли другим путем и просто поделили границы двора между домами, таким образом муниципалитеты избавили себя от лишних затрат.

— Где узнать границы земельного участка под МД?

И.Кокин: — Обратитесь в свою управляющую компанию или ТСЖ. Если участок сформирован, вам должны показать его кадастровый план. Насколько я знаю, в Сарове пока сформированы не все участки.
С.Лобанов: — Согласно Постановлению правительства Нижегородской области № 1313, там, где границы участка не определены, учитываются размеры прилегающей территории. Они в этом постановлении определены.

И.Кокин: — Этим постановлением государство в лице субъекта РФ возложило на нас обязанность по содержанию имущества, которое находится в государственной собственности. Пока мы с вами сидим и молчим и не обжалуем это постановление, оно будет действовать. Если вы считаете, что этим постановлением ваши права нарушаются, их надо защищать.

Управляем сами

— Какие функции будут возложены на собственников при выборе непосредственной формы управления?

И.Кокин: — В соответствие с Жилищным кодексом вся ответственность по надлежащему содержанию дома лежит на собственнике вне зависимости от того, какой способ управления выбран. Максимальная доля соучастия жильцов в управлении — при выборе ТСЖ и непосредственном управлении, минимальная — при управлении У. К. Непосредственное управление выгодно жильцам небольших домов, где не больше восьми квартир. Если же вы все-таки выбрали непосредственное управление, но в доме больше 12 квартир, законодатель обязывает заключить договор по содержанию и обслуживанию с У. К. Чем этот договор отличается от договора управления? В первую очередь тем, что управляющая организация в этом случае — не является исполнителем коммунальных услуг. Содержать ваш дом УК будет обязана в любом случае и по договору управления, и по договору содержания и обслуживания. Собственники, выбрав такой способ управления, должны понимать, что это они обязаны найти управляющую компанию, заключить с ней договор содержания и обслуживания. В «Минимальном перечне…» прописано, какие работы УК обязана выполнять. Для выполнения всех других работ собственники при непосредственной форме управления ищут других подрядчиков. Что касается взаимоотношения с ресурсоснабжающими организациями, как только собственники выбирают непосредственную форму управления, в соответствие с Правилами предоставления коммунальных услуг уже считаются, что они заключили договоры на водо-, тепло, электро- или газоснабжение с соответствующими организациями. Если же собственники хотят иметь у себя письменный договор по этому поводу, приходите к ресурсоснабжающим компаниям и попросите у них образец договора.

Может ли дом зарабатывать

— Можно ли взимать плату с расклейки рекламных постеров в подъезде или рекламного баннера на фасаде дома? Как при этом заключается договор?

И.Кокин: — Размещение рекламы в местах общего пользования на стенах многоквартирных домов, в подъездах и лифтах де-юре требует обязательного наличия договора и возмещения каких-то средств за аренду площадей. Конечно, если вы поймаете тех лиц, которые размещают. Даже если вы нашли общий язык с рекламной компанией, составить договор тоже непросто. Во-первых, свой счет может быть только у ТСЖ. Куда перечислять деньги, если в доме нет ТСЖ? Можно заключить договор и указать, что компания вам не деньги выплачивает, а выполняет какие-то услуги или работы по дому.

Передать в аренду помещения, находящиеся в общей собственности, без согласия собственников никто не имеет права. Долгое время суды разбирались, является ли подвал или чердак общедомовым имуществом, если они уже долгое время кем-то используются. В итоге суд постановил: если на момент приватизации первой квартиры в доме эти помещения уже кем-то использовались под магазин или офис, они не считаются помещениями общего пользования. И отсудить их собственники не смогут. Узнать, есть ли собственник у помещения, можно в Росреестре, обратитесь туда с запросом.

Ольга РУКС, фото Елены ПЕГОЕВОЙ