Законы жилищного рынка, или дорогое жилье — счастье для спекулянтов
Жилищный рынок Сарова лихорадит: цены резко взлетели. Первую весточку об этом обвале мы получили от нашего читателя, который позвонил в редакцию и задал вопрос:
— Что случилось, почему за последнюю неделю резко поднялись цены на жилье? Люди, которые долго копили на квартиру, теперь не могут ничего приобрести!
Мы собрали информацию и сформулировали несколько основных причин подорожания жилья. Первая и, быть может, главная, — то, что последние пару лет стоимость квадратного метра не росла и даже падала (к примеру, квартира в новом районе, которая в 2004 году стоила 1250 тыс. рублей, в 2005 году стоила 1050 тысяч). Застоявшиеся цены выскочили на тот уровень, к которому пришли бы постепенно. Толчок дали различные жилищные субсидии, сертификаты — после новогодних праздников многие семьи получили средства на улучшение жилищных условий, и это значительно увеличило спрос на квартиры. Цену формируют спрос и предложение. А предложение (продаваемое жилье), как оказалось, в конце 2006 года резко упало. Вот и получилось: спрос большой, предложение маленькое, чем и воспользовались спекулянты.
Что же говорят специалисты и просто знающие люди по поводу скачка цен на жилье? Кстати, заранее предупреждаем, что цифры у наших собеседников могут немного различаться, ведь стоимость жилья зависит от очень многих факторов, да и получены были эти цифры в разное время…
Нужен цементный завод, или рецепт дешевого жилья
Андрей Евгеньевич Голомысов, исполнительный директор Фонда социального развития, вложившего очень большие деньги в «Агентство недвижимости ФСР».
— То, что случилось, не сюрприз. Был принят закон, который должен защищать потребителей, но на самом деле он выбил с рынка мелких застройщиков, которые не справились с новыми, жесткими требованиям. Возросла монополизация, и предложение (количество строящегося жилья) уменьшилось, а спрос остался такой, как и раньше. Во всей стране по этой причине жилье подорожало. Что же произошло в Сарове? С 2004 года во всей стране жилье дорожало, а у нас дешевело. Почему? Кроме «Агентства недвижимости» ФСР, появились независимые коммерчески ориентированные и другие застройщики, их несогласованные действия привели к относительному переизбытку строящегося жилья. В 2005 году ввод жилья был рекордным — 45 тыс.кв.метров (в предыдущие пять лет строили от 14 до 22 тысяч кв. метров в год, в среднем около 20 тысяч).
Всё это привело к тому, что цены остановились и поползли вниз, а многие застройщики посмотрели на ситуацию, поняли, что много не заработают, и ушли с рынка, перестали строить. Поскольку количество застройщиков уменьшилось, переизбытка строящегося жилья не стало, а спрос остался прежним. Это привело к возврату цен на уровень середины 2004 года. На данный момент в городе легче продать квартиру, чем купить. И цены из ямы поднялись на прежний уровень — в среднем 24 тысячи рублей за кв. метр, такая цена уже была раньше в Сарове. Строить надо равномерно, чтобы не было всплесков.
— Есть ли реальные возможности понизить цену жилья?
— Можно пофантажзировать? Первое — можно построить рядом с городом цементный завод, для этого надо найти инвесторов или договориться с областными властями (ред.: одна из причин удорожания жилья — повышение цен на строительные материалы, например, на цемент, арматуру и др.). Второе — нужен избыток земельных участков для строительства жилья. Хочешь купить землю — купи. Третье — надо решать проблему с коммуникациями (ред.: при строительстве дома на неосвоенных землях требуется подвести коммуникации, а они очень дорогостоящие). Пока действуют правила советских времен: или бюджет вкладывает свои деньги, или строители «вешают» стоимость коммуникаций на стоимость квартир. Нужно создать сектор рынка среди поставщиков коммунальных услуг: они вложат деньги в строительство коммуникаций, а потом заработают на поставке воды, тепла
Вторичный рынок исчерпан
Еще один наш собеседник — Михаил Юрьевич Щербак, заместитель главы администрации по архитектуре и градостроительству. Кстати, в четверг, 15 февраля, он выступал на едином информационном дне в зале администрации и также говорил об удорожании жилья в Сарове. Наиболее важными фактами из его выступления мы дополним интервью. А пока — вопрос-ответ.
— Какова сейчас ситуация с ценами на жилищном рынке?
— Цены подскочили и в целом по стране, и в нашем городе. У нас рост цен на строящееся жилье составил в пределах 20%, что ниже по сравнению с соседними территориями. Средняя цена на строящееся жилье без отделки — 21−22 тысячи за кв.метр. На вторичном рынке цены сейчас выше: от 25 до 30 тысяч за кв.метр. Это связано с тем, что люди пытаются спекулировать на жилье: продать квартиры дороже, чтобы, в свою очередь, хоть что-то купить получше.
— Можно ли сравнить подскочившие цены на жилье в Сарове с ценами в других городах области?
— Могу сравнить с Нижним Новгородом. Не самое лучшее строящееся жилье продается по 2 тысячи долларов (примерно 56 тысяч рублей) за квадратный метр.
— От чего зависит цена?
— У нас в городе в 2005—2006 годах цены практически не росли, даже было некоторое снижение. На мой взгляд, это было связано с тем, что в 2005 году было построено много нового жилья. К тому же фонд «Доступное жилье» заявил низкую стоимость кв. метра строящихся квартир, и люди просто выжидали, чтобы приобрести дешевое жилье. После того, как эта возможность пропала, стали покупать то, что есть. Еще один фактор, влияющий на цены: за два года люди раскупили жилье на вторичном рынке. В конце 2006 года объемы предложения упали: вторичный рынок исчерпан, а строительство идет волнообразно — квартиры распродаются, когда дом построен. В один год больше сдается, в другой — меньше. Сыграло свою роль и то обстоятельство, что в город пришли средства по федеральным жилищным программам, в частности, по «Молодой семье». Думаю, когда объем предложения выйдет на запланированный уровень, у застройщиков появляются новые заделы, то и цена станет менее спекулятивной.
— У участников программы «Молодая семья» нет подстраховки от подобных всплесков цен?
— К сожалению, нет.
— Как вы относитесь к регулированию стоимости жилья со стороны городской администрации в условиях рынка?
— Здесь нет нормативных механизмов, а если бы были, то после снижения цен наступило бы ухудшение ситуации. Допустим, мы установим максимальную цену 13 тысяч за кв.метр. На эти деньги построить дом невозможно. Либо застройщики не впишутся в установленные цены и перестанут строить, либо не смогут достроить дома, им банально не хватит средств. Поэтому регулирование со стороны администрации может быть только одно: увеличение объема предложения, до соответствующего спроса. Тогда цена станет объективной: реальная себестоимость строительства плюс прибыль застройщика и подрядчика в пределах нормы (без прибыли ни одна коммерческая организация работать не будет). Увеличение объема предложения мы можем обеспечить путем формирования площадок под строительство и продажу их на аукционе. До настоящего времени все участки под строительство мы формировали «точечно» — под конкретный дом. А сейчас в Градостроительном кодексе появился новый механизм, который позволяет выставлять на аукцион земельный участок под комплексное освоение. Застройщик должен будет построить несколько домов в отведенном квартале, а также выполнить всю коммунальную инфраструктуру, предусмотреть магазины. При этом социальные объекты — детские сады, например, — возьмет на себя администрация. В этом случае у застройщика и у подрядчика появляется перспектива на несколько лет. Так как у застройщика на начальном этапе будут большие денежные вложения на создание полного пакета проектной документации, строительство коммуникаций, то он будет заинтересован в скорейшем освоении участка и сокращении срока окупаемости. А задача городской администрации — обеспечить условия, чтобы строительство не затягивалось.
— Если выставлять на аукцион только большие участки под комплексную застройку, то небольшие организации не смогут участвовать в строительстве…
— Безусловно, мы будем формировать и «точечные» участки. В городе планируется строить жилье разных типов (от социального до элитного).
[В своем выступлении на едином информационном дне Михаил Юрьевич рассказал, как будет строиться город: сейчас завершается строительство 15 микрорайона у кладбища. В течение 7 лет будут строиться 21 и 22 микрорайоны. Там должны быть в основном 5-этажные дома. Администрация прорабатывает программы малоэтажного коттеджного строительства, планируется сформировать участки под комплексную застройку индивидуальными и сблокированными домами в районе ТИЗ-1 и 20-го микрорайона].
— На формирование цен влияет стоимость подведения коммуникаций. Возможно ли сделать этот сектор рынка коммерческим?
— Сегодня он уже коммерческий. Предприятия, которые осуществляют эксплуатацию и модернизацию коммуникаций, — коммерческие. Сейчас прорабатывается вопрос, чтобы затраты на строительство коммуникаций складывались из трех источников: бюджетные средства (город будет продолжать вкладываться в развитие территорий), средства организаций коммунального комплекса и средства застройщиков.
Надо строить вдвое больше!
Этой же темы коснулся на еженедельной встрече с редакторами городских СМИ глава администрации Валерий Дмитриевич Димитров.
— В Нижнем Новгороде долгое время цены были на уровне Сарова. Но в последнее время квадратный метр в Нижнем подорожал — стоит не менее 45 тысяч руб. В новостройках, наверное. За год там цены выросли в два с лишним раза. А более комфортное строящееся жилье стоит около 60 тысяч рублей за кв.м. Без отделки.
Мы сегодня заняты формированием реальной застройки города по крайней мере на 5 лет, будем устанавливать графики для частных застройщиков, сделаем такое количество участков, чтобы выйти на уровень строительства жилья в объеме 40 тыс. Кв. Метров в год. Мировая практика говорит: чтобы решить жилищную проблему на территории отдельно взятого города, нужно в год строить определенное количество кв. метров — коэффициент 0,5 от численности населения. У нас 89 тысяч жителей, значит, 48−49 тысяч кв. метров в год надо строить — это был бы идеальный уровень. И лет за пять в Сарове был бы решен жилищный вопрос. Но люди должны иметь соответствующие доходы, а у нас много низкооплачиваемых горожан, и они никогда не смогут купить квартиру стоимостью более миллиона. В России большая категория населения находится на уровне, недостаточном для реализации ипотечных программ, плюс много очередников. В этом году мы решали вопрос по очередникам до 1989−1991 гг. В 2006 году по договору социального найма выделили 54 квартиры очередникам на те средства, которые мы как дольщики направляли на приобретение квартир. В 2007 году мы планируем по прошлогодней программе получить еще 12 квартир для решения наших жилищных вопросов. Очень хорошо работает программа субсидий — 92 семьи получили субсидии и приобрели с их помощью квартиры. 358 семей-очередников в 2006 году улучшили свои жилищные условия с помощью различных механизмов. Вообще городская очередь — это примерно 3,5 тысячи человек (а вместе с очередниками-сотрудниками ВНИИЭФ — 6 тысяч). Учитывая рост цен на жилье, мы приняли решение, чтобы с 2008 года наше Управление капитального строительства (УКС) выступало не покупателем квартир у других застройщиков, а само построило жилой дом около 18 тысяч кв. метров для очередников за 2−2,5 года. При этом все жилищные программы будут сохранены.
М. Ковалева
kazak