Кто испортил квартирный вопрос?

Имей я журфак за плечами, наверняка бы начал своей материал цитатой из «Мастера и Маргариты». Ну, про москвичей, которых испортил квартирный вопрос. Только вот не согласен я (так и хотелось ввернуть про обоих — Энгельса и Каутского из булгаковского же «Собачьего сердца»). Не согласен я с заложенным в цитату смыслом. Не портит людей квартирный вопрос. Это люди занимаются его решением, исходя из собственных взглядов на жизнь. Ну, и впадают во все тяжкие, если склонность к этому есть.
Короче говоря, пробегусь по горяченькому — ценам на жилье в родном городе. К кому идти с таким вопросом надо? Правильно, к риелтору. Но тут рисуется «вилка». Во-первых, сразу в рекламе обвинят, а во-вторых, сам риелтор не все расскажет — обойдет острые углы и выставит свою контору в нужном свете.
Поэтому свой источник я сразу предупредил — интервью будет без имен. Посему вот вам беседа с бесполым и безликим специалистом по продаже и покупке квартир.
— Ключевой на сегодня вопрос для тех, кто покупает квартиры: почему в Сарове такие высокие цены на жилье?
— Исчерпывающее объяснение этому явлению мы и сами дать не можем. Можно ссылаться на застройщиков, которые на протяжении прошлого года диктовали свои цены. Можно говорить о военных, которые сегодня получают весьма солидные суммы на приобретение жилья. Но эти деньги — порядка трех миллионов — выделялись им и два, и три года назад. Другое дело, что тогда они могли приобрести «трешку», а теперь элементарно не дотягивают до двухкомнатной. Плюс город тоже выделяет жителям субсидии на приобретение жилья.
Лично я считаю, что эти факторы не имеют решающего значения при определении цен на вторичном рынке. На мой взгляд, все зависит от людей. Звонит такой Вася по объявлению в газете. Ему называют цену. Вася делает вывод — раз там квартира стоит столько, значит, и моя не дешевле. Выставляет соответствующий ценник. Звонит снова через неделю. А там уже прошла толпа риелторов. И хозяин, видя, что за указанную им сумму люди готовы «отрывать с руками», повышает цену. А следом за ним и Вася — ведь у него такая хорошая квартира! (Во «вдове» на последнем этаже).
— То есть и покупательская способность обеспеченных горожан влияет на цену квартир?
— Я думаю, любой риелтор со мной согласится — хорошо стал жить город. Поэтому да. Зарплаты на градообразующем предприятии влияют на цены. Всем известно, что на Курчатова, Гоголя, Павлика Морозова и Лесной живут в основном внииэфовцы и представители среднего бизнеса. Ну, и гораздо доступнее стали кредиты для этой категории саровчан. Имея зарплату в сорок тысяч, плюс уже какую-то свою квартиру, вполне реально взять полтора миллиона на улучшение жилищных условий. Доступность кредитов вообще можно вынести в начало списка причин. Сейчас практически ни одна покупка без привлечения кредитных средств не совершается.
И люди, зная, что деньги у покупателей есть, стараются получить максимальную выгоду, повышая цену на свое жилье. Получается, правда, это не всегда. Поскольку риелторы стараются цену эту сбить — по понятной причине. Риелторам хочется увеличить свою комиссию. У нас в городе, надо сказать, не особенно наглеют. Больше ста тысяч обычно комиссию не закладывают.
— Сотня — это от какой цены квартиры?
— Без разницы. Если речь идет о «вторичке», то неважно, комната это с соседями или «двушка». Сто тысяч тут потолок. Квартиры в новостройках — это уже отдельный разговор. Хозяин выставляет свою цену, только она его и волнует. Накручивайте сверху сколько считаете нужным. Понятно, что риелторы тоже действуют с оглядкой на цены по рынку и миллионы не накидывают. Ну и «на поторговаться» оставляют себе пространство. Обычно же средняя комиссия по городу составляет тридцать — тридцать пять тысяч с учетом оформления. Увеличивается эта сумму только когда срабатывает сразу несколько агентств.
А так основной фактор повышения цен — банальная человеческая жадность. У нас люди привыкли как рассуждать? «Я же знаю, что наш покупатель Иван Иванович руководит подразделением во ВНИИЭФ. Неужели он такую сумму не сможет заплатить? Сможет! Вот пусть и платит.»
— Граждане же все-таки склонны считать, что это как раз риелторы вносят свой вклад в повышение цен на жилье.
— Безусловно, любое агентство, любой независимый риелтор стараются купить квартиру подешевле, а продать подороже. Но в любом случае не выше рыночной цены. Большая накрутка прокатывает только с давно пустующими квартирами. Их продажа связана обычно с тем, что хозяевам нужны деньги быстро. Но это единичные случаи. Агентство выкупает такую квартиру, приводит в порядок, гасит долги по коммуналке, решает вопрос по приватизации, если нужно, и продает, опять же, по рыночной стоимости. Доход агентства в таком случае не превышает, как правило, четырехсот тысяч. Обычный прямой покупатель самостоятельно такую квартиру купить не сможет — слишком много там сложностей в оформлении документов.
— Важно, наверное, и то, что рынок у нас ограничен?
— Верно. Нехватка жилья — один из самых важных моментов при ценообразовании. Всем известно, что жители окрестностей города, используя свои связи, приезжают сюда на ПМЖ.
— Наверное, свое влияние оказывают и более состоятельные горожане? Те, кто в свое время уже купил неплохое жилье, а сейчас перебирается в другое, более дорогое.
— Их поведение вполне объяснимо — они задирают цены, пытаясь окупить предстоящий ремонт в новостройке. Поскольку еще совсем недавно они сделали ремонт в доме, построенном ФДЖ. Ему не так много лет, а потребность в приобретении жилья без дальнейших вложений в городе также есть. Люди готовы переплачивать за жилье с ремонтом. Плюс, как правило, оставляют технику, какую-то мебель. Так и выходит, что даже с учетом, например, неликвидного пятого этажа квартира в шестьдесят пять квадратов стоит пять сто — пять двести. Можете сами посчитать, сколько за метр получается. А продавец уже купил жилье в харитоновских новостройках — у него были на это средства, поэтому цену снижать не хочет. Ну, а дальше начинается цепная реакция. Подтягивается и «вторичка». Последние полгода цены в новом жилье уже превышают восемьдесят тысяч за квадрат.
Есть же сейчас актуальное предложение на квартиру в восемьдесят квадратов за девять миллионов. Да, там все сделано по последнему слову техники. Счетчики с радиопередатчиками и горячая вода через три секунды после включения. Конечно, за это можно было бы заплатить такие деньги, но не у нас, а, скажем, в Подмосковье.
— Есть ли в городе тенденция, когда люди попросту вкладывают деньги в жилье?
— Действительно, процентов пятнадцать из общего числа покупателей таким образом защищают свои накопления. Ну, может быть, за счет этого несколько облегчается жизнь тем, кто ищет съемное жилье. Продаваться эта площадь в ближайшее время не будет, а квартирантов пустят — все-таки прибыль. Поэтому покупка квартиры действительно может быть неплохим способом вложения денег. Квартиранты найдутся. Из-за высоких цен на жилье этот рынок у нас в городе тоже хорошо развит. Ведь бюджетное жилье в Сарове не строится.
— Но как утверждают застройщики, строительство элитного жилья все равно отразится на рынке. Дескать, люди из «вторички» переедут в новые дома, а старые квартиры окажутся на рынке и будут доступны тем, кто большими средствами не располагает.
— Да неправда! Те, кто может себе позволить приобретение дорогостоящего жилья, попросту не продают старые квартиры. Оставят детям или будут сдавать до лучших (или худших) времен.
Сейчас вообще наблюдается проблема с начальными покупателями. Высокие цены не позволяют взять квартиру «с нуля». Никто не идет на маленькие старые квартирки по причине их неоправданной дороговизны. Все движение происходит в рамках улучшения жилищных условий. Из «однушки» — в «двушку». Из «двушки» — в новый район или в «сталинку». Сейчас очень часто появляются полностью замкнутые цепочки. Начинается все с однокомнатной квартиры, а в итоге в нее въезжает один из участников цепи, скажем, разменявший жилье с бывшей супругой. Деньги на сторону, обычно, из таких цепей не уходят.
Но такие схемы возможны только при работе нескольких агентств, поскольку всю клиентуру ни одна контора охватить не сможет. Тут и комиссии побольше будут. Но и риелторы уже стараются людей не выпускать. Сиди, говорят, парень, на этой квартире и жди, пока мы ее продадим. Они знают, что начального покупателя на такую маленькую «вдову» сегодня не найдешь вне цепочки. Люди с деньгами из ВНИИЭФ ее ни себе, ни сыну покупать не станут. Они вложатся в более дорогое жилье, пусть даже строящееся.
Подводя черту, могу сказать, что у тебя вряд ли получится в статье объяснить, почему же у нас такие цены на жилье. Застройщики будут рассказывать о своих затратах и издержках. Плюс, конечно, фактор закрытости — не так много у нас тут строительных компаний. И практика сдачи жилья целыми районами с готовой инфраструктурой, как на большой земле, еще только началась. Сейчас не знаешь чего ждать. Рубль обесценивается — поэтому в лето никто «скидывать» квартиры не будет. А к осени опять подтянутся те, кому город субсидии выделил. Колыхнут рынок. Из-за военных сертификатов уже сейчас цены в новом районе на «трешки» очень мало отличаются от цен на двухкомнатные. Но эта лишь малая частичка рынка. А так, повторюсь, все из-за малых объемов строительства и человеческой жадности. Люди знают, что у определенной категории горожан деньги есть, и стараются эти деньги за свои квартиры получить.