Ликбез для собственников

— Состояние коммунальной инфраструктуры в стране тяжелейшее, износ и энергопотери высочайшие, жилой фонд оставляет желать лучшего. Те инструменты, которые должны были заработать после принятия в 2004 году Жилищного кодекса, уже не актуальны. Поэтому в сфере ЖКХ в последнее время произошло немало изменений, и этот год богат на новые постановления".

Так начал свою беседу с собственниками эксперт Академии народного хозяйства при правительстве Р. Ф. Игорь Кокин. Встреча состоялась 4 октября в администрации города. С утра И. Кокин консультировал саровские управляющие компании, ТСЖ и ресурсоснабжающие организации. А после обеда ответил на вопросы собственников.

В этом и в следующем номере мы публикуем наиболее интересные и важные моменты встречи.

О новом перечне обязательных работ и услуг

Игорь Кокин рассказал о некоторых недавних и важных для собственников законодательных инициативах правительства. Первое касается минимального перечня услуг и работ, обязательных для исполнения обслуживающими организациями.

— В этом году в сфере коммунальных услуг произошел коренной перелом. С 2004 года, когда был принят Жилищный кодекс, в него закладывались определенные принципы. А именно — государство полагало, что наши собственники уже обладают большой долей ответственности и достаточно состоятельны, чтобы взять на себя бремя управления и расходов за свое имущество. Однако время показало, что мы не только не обладаем такой ответственностью, нам не хватает организованности, знаний, времени, а также умения и желания договариваться друг с другом. В итоге государство поняло, что наш народ не готов брать на себя ответственность за надлежащее содержание своих многоквартирных домов. И в прошлом году в Жилищный кодекс были внесены изменения, в соответствии с которыми теперь решение о том, какие работы нужно в доме проводить, принимает не общее собрание собственников, а правительство РФ. А 3 апреля 2013 года правительство утвердило постановление № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядка их оказания и выполнения». В соответствии с этим документом теперь УК, ТСЖ, ЖСК или иные обслуживающие организации обязаны будут те виды работ, что включены в перечень, выполнять в обязательном порядке.

— На что могут повлиять собственники при реализации минимального перечня работ и услуг?

— Полномочия собственников теперь существенно ограничены. Каким-то образом пересмотреть, уменьшить этот перечень или заменить в нем виды работ они не могут. Единственное, что государство позволило жителям, — увеличить этот перечень. Но дополнительны виды работ будут выполняться уже за их счет. К примеру, работы по установке кодового замка, домофона, светильников с датчиками движения в подъезде и т. д. Жители многоквартирных домов могут влиять на периодичность проведения работ (скажем, обязать УК выполнять их чаще), а также их стоимость. В этом случае цену нужно обговаривать с УК или обслуживающей организацией. Если договориться о снижении цены не удалось, жители вправе обратиться в муниципалитет, который проведет тендер и выберет подрядчика на проведение этих работ.

— Кто обязан проводить аварийный ремонт?

— Минимальный перечень включает в себя не только работы по содержанию дома, но и ремонта общедомового имущества. Согласно требованиям действующего законодательства текущий ремонт должен проводиться в обязательном порядке только в случае, если он является следствием работ по содержанию. К примеру, если внезапно потекла крыша, обслуживающие компании обязаны ее залатать. Если в подъезде появилась надпись — ее надлежит закрасить, разбитое стекло заменить. То, что я сейчас вам перечислил, — это аварийно-восстановительный ремонт, и он для УК является обязательным. Все, что не является аварийным, — полная покраска подъезда, красивый фасад и т. д. — это уже дополнительные работы по текущему или капитальному ремонту дома. Их собственники оплачивают отдельно. Так что сегодня графа «содержание и ремонт» включает в себя необходимый аварийно-восстановительный ремонт.

— Чего нет в перечне?

— В перечне нет некоторых видов работ — к примеру, по печатанию платежных документов за услуги ЖКХ, или работы аварийно-диспетчерской службы. Дело в том, что эти виды работ являются обеспечивающими, которые любая обслуживающая организация должна выполнять.

— Нам, как собственникам, важно знать, что теперь является обязательными работами, а что — нет. А также отличать работы по текущему ремонту от работ по капитальному, — подчеркнул Игорь Кокин.

Минимальный перечень услуг и работ разбит на три раздела. Первый — по несущим и ограждающим конструкциям. Второй — по коммуникациям. Третий — иные виды. В частности, в минимальный перечень обязательных работ и услуг включены работы по надлежащему состоянию крыш, фасадов и стен, подвалов, лестниц, полов, перегородок, уборке и вывозу мусора, благоустройству и озеленению территории и т. д. Постановление о минимальном перечне работ и услуг уже вступило в действие для всех многоквартирных домов.

О капремонте

Похоже, правительство также наконец-то определилось и с механизмом финансирования капитального ремонта.

— В прошлом году была разработана новая система финансирования капитального ремонта общедомового имущества, которая предусматривает, что с 2014 года во всех субъектах Российской Федерации будет установлен минимальный взнос за капитальный ремонт. В Нижегородской области он составит 6 руб. 30 копеек с квадратного метра. Хотя губернатор Валерий Шанцев, выступая перед президентом на госсовете, сказал: чтобы капитально отремонтировать жилье в нашем регионе, с людей ежемесячно надо брать по 29 рублей с кв.метра. Все собранные взносы пойдут в региональный фонд капитального ремонта, и за их счет каждый год будут проводиться ремонтные работы. Конечно, все дома сразу отремонтировать не получится. Поэтому субъектам РФ на эту задачу отвели 30 лет. Капитальный ремонт будет осуществляться комплексно, то есть отремонтированы не только крыша или фасад, но и все внутридомовые сети, лестничные пролеты, стены и т. д. В конце этого года в вашем регионе будет принята областная программа, в которой все дома будут учтены, и для каждого назначен свой срок ремонтных работ.

К сожалению, некоторым домам придется ждать очень долго. Но свою очередность проведения капремонта, по словам Игоря Кокина, можно будет передвигать на более ранние сроки. Критериями такого «передвигания» станет не только состояние дома, но и доля квартир, оборудованных индивидуальными приборами учета (чем больше, тем лучше), наличие совета МД, ТСЖ, своевременность оплаты коммунальных платежей и т. д.
Ну, а если так случится, что дом «не доживет и развалится» раньше заявленного в программе срока, все деньги, накопленные собственниками за этот период, будут им возвращены.

— Конечно, система финансирования капитального ремонта, которую предложило государство, не идеальна. Но другой пока нет, — подчеркнул эксперт. Он также заметил, что региональному правительству никто не мешает принимать участие в программе капремонта, частично финансируя его проведение за свой счет.

— Можно ли копить деньги на свой дом отдельно?

— Законодатель определил, что средства на капитальный ремонт могут быть внесены либо на счет регионального оператора, либо на индивидуальный счет дома. Но владельцем специального счета дома может стать только ТСЖ или ЖСК. В любом случае, все средства, которые внесут собственники, будут персонифицированы. То есть счета станут вестись по каждому дому. А регоператор будет периодически отчитываться перед собственниками о накопленной сумме. Органы власти субъектов федерации несут субсидиарную ответственность по обязательствам перед жильцами. То есть если дом уже включен в программу, капремонт ему обеспечен вне зависимости от того, разворовали деньги или их попросту не хватило.

— Можно ли воспользоваться средствами, накопленными за капремонт, на другие срочные работы по дому?

— Нет. Но жильцы могут накопить другую необходимую им сумму отдельно. Те дома, которые начали копить на капитальный ремонт до вступления в силу программы, получат свои накопленные средства обратно. Региональный фонд не имеет права их присваивать. Так что деньги эти собственники смогут использовать по своему усмотрению.

Окончание в следующем номере

Ольга РУКС, фото Елены ПЕГОЕВОЙ