Сколько стоит дом построить
В редакцию пришло письмо от наших постоянных читателей.
«Уважаемая редакция, мы давно и с удовольствием читаем вашу газету. Нам нравится, что она такая разнообразная и каждый может найти в ней что-то интересное для себя. … (Далее читатели написали много теплых слов нашим авторам и фотографам, покритиковали мелкий шрифт на объявлениях, но отметили, что объявлений очень много, и перешли к основной теме письма).
В последнее время на ваших страницах часто появляются материалы на жилищную тему, которые мы читаем с особенным интересом. Не могли бы вы более подробно рассказать, что влияет на стоимость жилья в нашем городе и какие перспективы строительства жилья? Очень бы хотелось, чтобы эти вопросы вы задали не только специалистам по строительству, но и главе города и главе администрации».
Семь подписей
О текущей ситуации на саровском рынке жилья и его перспективах нам рассказали Олег Леонидович Брагин (О.Б.), директор ЗАО «Агентство недвижимости ФСР» и Андрей Валерьевич Жинжиков (А.Ж.), заместитель директора по строительству.
О.Б.: — Каждый год дает свои сюрпризы. Начнем со вторичного рынка жилья: в 2006 году квартир было много, спроса не было, даже цена слегка падала. Сегодня спрос стал гораздо больше, поскольку доходы некоторой части населения увеличились. Сертификаты, которые выдают молодым семьям, тоже повлияли и на цену, и на спрос. Такова психология человека: если дали бесплатно пятьсот тысяч, значит, надо влезть во все тяжкие, привлечь деньги родителей, занять, но лучше бы эти деньги отоварить (как в советские времена — талоны). Поэтому клиент пытается что-то купить, а продавец — на нем заработать. Это рынок, раз есть спрос, предложение начинает расти в цене.
— То есть сертификат срабатывает как катализатор, а не как серьезная помощь в приобретении жилья.
О.Б.: — Получается, что так.
Жилье в городе покупают и приезжие из-за зоны, из ближайших районов. Их пока немного, у них нет саровской прописки, но будет, а деньги есть, они хотят купить и им все равно, сколько это стоит.
Анализ рынка мы проводим постоянно, исследуя не только реальные сделки, но и предложение по газетным объявлениям. За февраль средняя цена квадратного метра в стандартных квартирах на вторичном рынке жилья — от 43 до 39 тысяч рублей. На самом деле цена чуть ниже: продавцы при реальной сделке уступают.
Теперь о первичном рынке. С самого начала работы предприятия мы планировали, что предложением первичного рынка будем сдерживать цены вторичного рынка. Этого не получается, приходится неоправданно увеличивать цены первичного рынка. Я не хотел бы, чтобы цены росли, (хотя как продавцу мне это, конечно, выгодно), жалко простого покупателя, но если цена на новые квартиры будет ощутимо ниже, чем на вторичном рынке, у нас все скупят спекулянты. Люди берут кредиты, скупают, а потом в полтора раза дороже перепродают. Получается, я им делаю подарки, лучше эти деньги вложить в производство. Поэтому цена жилья на первичном рынке в том числе зависит от его стоимости на вторичном.
Влияют на конечную стоимость жилья и аукционы по продаже земельных участков. До 2005 года земля выделялась по программе «Жилье в кредит» бесплатно, потом приходилось за нее до 8 квартир отдавать, но это было немного: около 7 миллионов — а тут 22 миллиона рублей.
Цена земли получается такой высокой, потому что кроме компаний, которые пришли на аукцион, чтобы строить, в них участвуют и какие-нибудь ООО с десятью тысячами уставного капитала, которые строить не собираются, их задача заработать на этом или поднять цену на аренду земли. Это было и раньше, но на других конкурсах. Теперь они лезут и на эти аукционы — либо делитесь, либо цену поднимем. Если ты честный человек, то делиться не будешь, но это отразится на цене земли, то есть на цене жилья для будущих покупателей.
— Вот такой вид бизнеса?
А.Ж.: — Да, и не только в Сарове. Купили лицензию застройщика и участвуют, бывает, предприятие состоит только из директора и бухгалтера.
— Но ведь кроме лицензии застройщика учитываются, наверное, и другие параметры: опыт работы, активы…
А.Ж.: — Нет, ничего, кроме лицензии.
— Но ведь условия конкурса должны включать какие-то гарантии, что предприятие будет строить.
О.Б.: — Администрация города, понимая ситуацию, пыталась ввести дополнительные условия конкурса, некоторые коррективы в правила аукциона, размер уставного капитала должен быть не менее определенной суммы, учесть репутацию предприятия, но все это незаконно, и результаты аукциона может оспорить любое ООО с лицензией и двумя штатными сотрудниками.
— Не может быть такого!
О.Б.: — Над этим и администрация голову ломает, что можно сделать.
Следующая причина роста стоимости жилья — удорожание материалов.
А.Ж.: — В прошлом году цемент поднимался в цене каждый месяц. В результате стоимость железобетона выросла более чем на 50% - это связано с монополией на цемент — а как только дорожает цемент, дорожает и бетон.
Все производители бетона в нашей области объединены, у них проходят совещания по вопросам ценообразования, они пытаются защититься от цементных магнатов, с одной стороны, а с другой — у всех одна цена на сборный железобетон независимо от качества, они договариваются, и антимонопольные мероприятия на них не действуют.
Та же история с кирпичом — на 70% подорожал кирпич за прошлый год. Это связано с бумом строительства. Своих предприятий у государства, где бы часть капитала была государственной, нет, поэтому идет монополизация рынка. В Нижегородской области два больших завода — в Дзержинске и в Навашино — и они поднимают цену до заоблачных высот, отправляют кирпич и в Самарскую, Пензенскую, Тверскую, Московскую области, и в Нижегородской продают по тем же ценам. Несмотря на это дефицит велик, грозятся со следующего месяца прекратить отпуск кирпича, и он весь пойдет через дилеров. Здесь без вмешательства государства вообще ничего не сделаешь.
— То есть плюс еще посредник набросит свою стоимость. А сложно организовать кирпичный завод?
А.Ж.: — Должно быть хорошее месторождение извести и хорошие пески. Вот рядом с Навашино хорошие пески, известь и поташ они привозят откуда-то тоже недалеко.
— Может, вам начать расширяться? Свой кирпичный заводик, свой бетонный…
О.Б.: — Да, мы к этому придем.
Дорог сборный бетон — давайте перейдем на монолитное строительство. Но бетон зависит от стоимости цемента и от песка. Цемент дорог, а песка в городе нет.
В городе есть огромное месторождение высококачественного песка. Его разработку выиграла саровская фирма, но ВНИИЭФ наложил вето на разработку этого карьера.
— Там, кажется, рядом закрытая зона и песок, возможно, недостаточно чистый…
А.Ж.: — Мы смотрели все анализы этого песка, сделанные нашей санэпидстанцией и предприятием «Медбиоэкстрем», они провели исследования, предоставили все отчеты. Но отвод земли до сих пор не сделан. Хотя удешевление могло быть огромное, и таких песков нигде поблизости больше нет.
Я уверен, что там чьи-то личные интересы. Выиграла аукцион крупная подрядная фирма, занимается и строительными работами, и геологоразведочными, строили общежития для УКСа администрации.
Если в течение месяца Институт не даст разрешения на разработку в этой зоне, лицензию на разработку песков отзовет областное управление экологии, потом начнутся суды и дело затянется на годы, потому что никто не получит месторождение, пока не пройдут суды, и про песок можно забыть.
Сегодня песок для строительства воруют везде, где можно. Приезжает машина с экскаватором в лес, заповедник — не заповедник, насыпают и везут на железобетонный завод. У нас в городе их четыре, кто выпускает товарный бетон, все они либо незаконно копают песок где только можно, либо покупают некачественный и дорогой песок в соседних районах области.
О.Б.: — Да, песок этот некачественный, с глиняными вкраплениями, из-за чего в квартирах начинают лопаться стяжки, выхлопы штукатурки, железобетонные плиты на потолках выстреливают кусками бетона.
Еще составляющая стоимости квадратного метра — зарплата. Все хотят есть, обучать детей, жить достойно. Тем более труд строителя не из легких. Опять же инфляция. Можно, конечно, привезти из округи и заплатить меньше, но у нас работают саровские строители. Фонд зарплаты растет, это тоже отражается на себестоимости строительства и стоимости жилья.
Мы сейчас продаем квадратный метр без отделки по 32 тысячи рублей в среднем — люди все раскупают. Можно было бы, учитывая вторичный рынок, выставлять по 37−39 тысяч, и так же бы все разошлось. Но объемы выпускаемой нами продукции слишком несущественны, чтобы повлиять на ситуацию в городе.
Что могут дать один-два дома, пусть даже в сто квартир, при таком спросе на жилье в городе. Чтобы были большие объемы, надо много площадок, и финансы нам позволяют вести 3−4 строительства, пять. Но… Мы сейчас дорого купили землю около 25 тысяч квадратных метров, на квартиры, которые там будут построены, уже есть желающие, хотя строительство еще не начато.
И все, дальше в городе строить негде.
— Свободных участков нет?
А.Ж.: — Может, и есть, но они не выставлены на аукцион, к ним нет коммуникаций — это, кстати, еще одна составляющая конечной цены. Сейчас на нас накладываются обязательства построить дополнительно различные коммуникации, которые не входят в договор аренды земли.
— Но, насколько я знаю, коммуникации должны строиться за счет бюджета…
О.Б.: — Не строятся. Раньше на подготовку площадки для аукциона УКС закладывал в бюджет деньги, чтобы провести к участку магистральные и внутриквартальные сети. Сейчас подготовка участков к строительству ведется так: участки отдают под комплексную застройку и, соответственно, строительство всех сетей в границах застройки обязан выполнить застройщик. Вот у нас два с половиной гектара, на этой площади — пять домов, и к каждому дому мы должны подвести теплосеть, водопровод, канализацию, телефонизацию, электричество. Раньше это делало УКС, а теперь это делаем мы.
— Почему? Строительство жилья — национальный проект, везде говорится об участии бюджетов всех уровней в реализации проекта.
О.Б.: — Говорится… Считается, что магистральные сети проложены, дается точка для подключения, а все остальное — сети внутриквартальные для того, чтобы качественно функционировал ваш объект. Хотите, чтоб качественно работало, — стройте сеть.
— Это только в нашем городе такая ситуация?
О.Б.: — Нет, в других городах тоже, просто бывает, что бюджет берет на себя строительство коммуникаций, но строит все равно за деньги заказчика, то есть за деньги покупателя жилья. И по закону, если человек деньги заплатил, то сети — его собственность, их должны передать ему.
— А кому передают?
О.Б.: — Они безвозмездно передаются администрации города на основании договора аренды для обеспечения качественной эксплуатации.
— Почему безвозмездно?
О.Б.: — Такие условия договора аренды земли. В других городах, может быть, строит администрация, но все равно в итоге инвестирует заказчик-застройщик.
— И поменять ситуацию невозможно?
О.Б.: — Это зависит от доброй воли властей нашего города.
— То есть они поменять ситуацию могут?
А.Ж.: — В рамках законодательства. Но надо всего добиваться. Чтобы встроиться в государственную программу развития и ремонта инфраструктуры, надо на местах очень четко проработать эти вопросы: составить проекты работ, подготовить сметы, документы должны пройти госэкспертизу, потом с ними нужно ехать в Минфин, чтобы по программе выделили деньги в бюджет следующего года.
— Значит, у городской администрации есть возможность добиваться оплаты строительства коммуникаций из бюджета?
О.Б.: — Да, но над этим надо много работать, должно быть желание у чиновника, он должен думать о городе, о людях. Душой болеть за дело.
А.Ж.: — Везде нужны хорошие специалисты, чтобы этим заниматься. В нашей администрации есть хорошие специалисты и они могли бы решить эти вопросы.
— Были ли у вас попытки объединиться со всеми, кто занимается в городе строительством, и совместно отстаивать свои интересы, работать с горадминистрацией, областной администрацией, добиваться, чтоб администрация более тщательно работала в вопросах организации жилищного строительства в городе?
О.Б.: — Сегодня в городе нет объемов, нет перспективы строительной. Вот если бы были документы, что на пятилетку вперед разработаны планы строительства, чтобы мы знали, где и что сможем строить через два года, через пять. О стратегии никто не говорит, куда двигаться будем. То ли коттеджи для богатых людей будем строить, то ли дома для молодых специалистов. Коммуникаций нет. Чтобы их запланировать и провести — три года вылетает. В таких условиях тяжело кооперироваться. Все ищут хоть какие-то заказы, чтоб прожить. Тяжело без поддержки и без понятной перспективы. Все нормальные страны планируют свое хозяйство.
— Но ведь есть генплан. Есть политика некоторая, понятно должно быть, что будет строиться, куда будет город развиваться и как. Вы с генпланом знакомы?
О.Б.: — Знакомы.
— И все равно считаете, что перспективы нет? Почему?
А.Ж.: — Давайте подойдем к карте. Вот стройка наша и фонда «Доступное жилье», и в этом районе все закончено. Построим следующий микрорайон, то, что мы выиграли. Дальше? Есть разработки на пятиэтажное строительство, по генплану, в сторону третьего КПП. Но там у главной подстанции, через которую поступает электричество в город, недостаточно мощности. Энергоуправление не дает подключить не только вновь запроектированный микрорайон пятиэтажек, но и уже выигранное нами на аукционе — говорят, нет мощности.
Нужно построить новую подстанцию, реконструировать старую — примерно 100 миллионов рублей. Мы профинансировать это строительство, даже скооперировавшись со всеми застройщиками города и пристегнув сюда деньги укса, не сможем.
— В генплане это есть?
А.Ж.: — К 2010 году решится вопрос, будет ли город или Энергоуправление реконструировать старую и строить новую ГПП, или строить городскую электростанцию где-то в лесном массиве. Далека перспектива развития города на север.
Сейчас проектируется микрорайон в районе Ключевой. Сюда тоже надо тянуть коммуникации, и это тоже большие деньги. Соответственно, площадки есть только под коттеджные застройки. Малюсенькие, которые также не обеспечены энергоресурсами.
— То есть получается, что перспективы многоэтажного строительства в городе просто нет?
О.Б.: — К сожалению, мы не видим никакой перспективы. Объемы ввода жилья объективно будут падать, потому что не подготовлена почва для дальнейшего развития строительства. Боюсь прогнозировать, но если жилья будет строиться меньше, оно будет дорожать. В ближайшее время выход жилья не изменится. А что делать в 2010 году, мы пока не знаем.
Мы готовы участвовать во всех инвестиционных проектах по развитию коммуникаций, осваивать комплексную застройку больших участков под строительство жилья. Не хватит своих средств, можно привлечь средства дольщиков. Но как мы можем их привлекать, если нет перспективы, гарантий, что можно подключить дома к коммуникациям?
— А что говорит генплан?
О.Б.: — Вот то, что мы рассказали.
Т.Горбачева
