Прямо пойдешь — коня потеряешь
Сейчас многие горожане, владельцы приватизированного жилья, получают приглашения на общие собрания собственников жилья и бланки для заочного голосования по вопросам управления домом.
Вопросов возникает много: какие достоинства и недостатки у разных способов управления; на сколько лет надо заключать договор с управляющей организацией; как теперь будут строиться отношения собственников жилья и обслуживающих организаций?
Чтобы разъяснить все эти вопросы населению, администрация города пригласила журналистов на встречу с руководителем «Центра ЖКХ»
ПОЛИТИКА ГОСУДАРСТВА
Итак, в связи с введением в действие нового Жилищного кодекса у собственников квартир появилась новая возможность: самим выбирать, кто и как будет управлять их домом, самим заключать договоры на оказание жилищно-коммунальных услуг и отслеживать их выполнение. У людей появляются рычаги управления организациями, которые обслуживают дом.
Жильцы могут попросить защищать их интересы управляющую компанию «Центр ЖКХ» или другую управляющую компанию, если такая появится; организовать товарищество собственников жилья (ТСЖ) или другое объединение; управлять своим имуществом и общим имуществом дома (подвалы, лестницы, лифт, благоустройство околодомной территории
Чтобы выбрать СПОСОБ УПРАВЛЕНИЯ ДОМОМ, собственники квартир дома (те, кто приватизировал квартиру, или же муниципалитет) должны проголосовать. Необходимое для выбора способа управления количество голосов — две трети. Кстати, голоса считают не «по головам» собственников, а «по квадратным метрам». У кого больше площадь квартиры — у того и голосов больше.
Предположим, собственники решили, что доверят управление имуществом ТСЖ, а через пару лет захотят поменять способ управления домом. Тогда они вновь соберутся и примут соответствующее решение. Все в их руках! Кстати, договор с управляющей организацией заключается на срок от 1 до 5 лет.
Но вернемся к пресс-конференции.
Людмила Николаевна ШЛЯПУГИНА, директор департамента городского хозяйства, рассказала о действиях администрации города:
— Администрация города инициировала проведение общих собраний собственников жилых помещений многоквартирных домов. Сейчас все собственники жилья должны определить способ управления домом. В общих собраниях могут принимать участие только те, кто приватизировал свою квартиру. За тех, кто живет по договорам найма и у кого квартира не приватизирована, проголосуют представители муниципального образования (по доверенности).
После 1 марта 2006 года органы местного самоуправления должны будут проводить открытые конкурсы на управление домами, в которых собственники жилья не определятся с выбором способа управления сами. Порядок проведения такого конкурса установит
ГОЛОСУЙ, ИЛИ ПРОИГРАЕШЬ!
За что голосовать? Какой способ управления многоквартирным домом выбрать? О достоинствах и недостатках предложенных новым Жилищным кодексом вариантов рассказывает ведущий специалист департамента городского хозяйства Ольга Владимировна БАЙКОВА.
— Новый Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирными домами, среди которых нужно выбрать один.
НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ собственниками жилых помещений. Преимущества: сами собственники несут ответственность перед ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями. Недостатки: у собственников нет организации, которая защищает их права и интересы, всё приходится делать самостоятельно — каждый должен от своего имени заключать договоры на предоставление коммунальных услуг, затруднен контроль за исполнением обязательств по этим договорам; договор на выполнение работ по обслуживанию общего имущества может заключить большинство собственников, но здесь есть трудности с оформлением доверенности на заключение этих договоров.
УПРАВЛЕНИЕ ДОМОМ ПОСРЕДСТВОМ ОБЪЕДИНЕНИЯ или ТСЖ (жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив). Преимущества этого способа: собственники объединяются с целью управления общим имуществом. ТСЖ или ЖСК защищает права и интересы собственников. Собственники заключают договор только с одним юридическим лицом — с ТСЖ, например. Недостатки:
— отсутствуют грамотные специалисты, которые могут взять на себя обязанности по управлению домом;
— у собственников помещений общая ответственность по исполнению обязательств, например, по оплате ЖК-услуг, поэтому в случае невыполнения обязательств одним из собственников ответственность несут все.
УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ. Преимущества: этот способ предполагает, как правило, компетентное и правильное управление многоквартирным домом. Имеется технический персонал, необходимые средства. Недостатки: — проблема с выбором управляющей организации (у нас в городе существует только одна — «Центр ЖКХ»);
— неопределенность с накоплением средств на капитальный ремонт. На наш взгляд, сейчас этот способ управления является наиболее приемлемым.
Способ управления домом выбирают на общих собраниях ОЧНЫМ ИЛИ ЗАОЧНЫМ ГОЛОСОВАНИЕМ. Сейчас есть сложности с проведением собраний собственников жилья: собрать собственников в одно время в нужном месте на очное голосование затруднительно, поэтому более приемлемо заочное голосование. При заочном голосовании каждому собственнику выдают информационное сообщение и бланк для голосования. В бланке — вопросы повестки дня, собственник должен выбрать ответ «за», «против» или «воздержался» и отнести заполненный бланк в указанное место.
КАПРЕМОНТ В НАШИХ РУКАХ
Предположим, ваш дом определил способ управления. Следующий шаг — определить, в каких объемах вам будут оказываться услуги, сколько это стоит, как распорядиться общим имуществом в доме, какой потребуется капремонт.
Капремонт — отдельная тема. 47% так называемого «недоремонта» — больная точка для города. Нужны большие финансовые вложения, но уже за счет собственников жилья — владельцев квартир и муниципалитета. В бланке заочного голосования (по дому 7 улицы Курчатова) эта проблема выделена в отдельный вопрос: «Оплачивать расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома в размере 3,02 руб. с 1 м² площади жилого помещения в месяц», предлагается три варианта ответа: «за», «против», «воздержался». Объяснений или комментариев по этому вопросу в бланке для голосования нет. Откуда взялась цифра? Какие работы и в какой срок предполагается выполнить? Неясно.
На пресс-конференции Людмила Кузьминична ШВЕЦОВА, начальник жилищного отдела департамента городского хозяйства, объяснила журналистам, что к чему:
— По новому Жилищному кодексу капремонт общего имущества многоквартирных домов должен производиться именно за счет собственников жилья. Перечень таких работ собственники должны определить сами на общем собрании, они имеют на это полное право. По установленным нормативным требованиям капремонт должен обеспечивать безопасность жильцов и благоприятные условия проживания. Если собственники заключают договор с управляющей организацией, она может предоставить им информацию о перечне необходимых работ капремонта, стоимости этих работ, сроках их проведения, порядке оплаты и об организации, которая может выполнить эти работы. В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ТОГО, КАКОЕ РЕШЕНИЕ ПРИМУТ ЖИТЕЛИ, КАКОЙ ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ БУДЕТ ИМИ ПРИНЯТ, И БУДЕТ ОПРЕДЕЛЕН ПЛАТЕЖ ЗА КАПРЕМОНТ (с учетом состояния каждого жилого дома). Решение этих вопросов перекладывается на собственников жилых помещений.
Согласно новому кодексу, органы местного самоуправления могут оказывать помощь, передавать часть средств на выполнение капитального ремонта. Но здесь тоже много нерешенных вопросов, и мы ждем
МОДЕЛЬ БУДУЩЕГО
Немного информации о «Центре ЖКХ», который предлагает услуги в качестве управляющей компании. «Центр ЖКХ» — муниципальное учреждение, созданное на основе УМХ (Управления муниципальным хозяйством), в него входят все ЖРЭПы. О том, как «Центр ЖКХ» планирует управлять жилым фондом, рассказывает Татьяна Сергеевна ДЕРЯБИНА:
— Сейчас альтернативы нет: существует одно муниципальное предприятие, это «Центр ЖКХ». ЖРЭПы в том виде, в каком существовали, больше не будут функционировать. Их штатное расписание будет сокращено, в основном, за счет пенсионеров. Некоторые сотрудники перейдут в «Центр ЖКХ». У нас будет централизованная бухгалтерия и материально-техническое снабжение. Руководить стараемся ставить новых, молодых, энергичных людей, имеющих специальное образование.
Останется та база, которая все эти годы собиралась, которая за счет средств городского бюджета была приобретена: все нежилые помещения, производственная база. Квалифицированный обслуживающий и нижний технический персонал останется для оказания качественных услуг. У нас много наработок, предложений, которые мы хотим реализовать в новой структуре. После того, как будут подведены итоги голосования собственников жилья (после 10 ноября), мы будем четко знать, какой процент населения хочет работать с «Центром ЖКХ».
ДОГОВОР НА УПРАВЛЕНИЕ (ПО НОВОМУ ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ) МОЖНО ЗАКЛЮЧАТЬ НА СРОК НЕ МЕНЕЕ 1 ГОДА И НЕ БОЛЕЕ 5 ЛЕТ. Это будет выбор жителя. Но за один год развернуться и выполнить все наказы населения очень сложно.
Мы планируем ввести подомовой учет расходов и доходов, чтобы житель, придя в «Центр ЖКХ», всегда мог получить информацию, сколько собрали платежей, на что израсходовали. Эта информация будет открытой при проведении обязательных ежегодных собраний граждан.
УСЛУГИ, ЗА КОТОРЫЕ ПЛАТИМ
В конце пресс-конференции представители администрации и «Центра ЖКХ» ответили на вопросы журналистов городских СМИ.
«Новый Город №":
— Участники первых ТСЖ встретились с проблемой неподключения тепла из-за отдельных неплательщиков. При этом большинство собственников — добросовестные плательщики. Планируются ли механизмы защиты добросовестных плательщиков?
Л.Н.Шляпугина:
— Таких механизмов нет.
Т.С.Дерябина прокомментировала ситуацию с неподключением тепла так:
— В данном случае энергоснабжающая организация имела рычаг воздействия: «пока не заплатишь, я тепло не подключу». У нас в УМХ был договор на 557 домов, мы им подключили тепло вовремя, несмотря на то, что «Энергоуправлению» много должны. У нас есть рабочие моменты, недовольства, но, тем не менее, мы свои жилые дома подключаем вовремя, потому что «Энергоуправление» не смогло бы воздействовать на нас как на заказчика этой услуги, не подключив весь город. А с ТСЖ (всего один объект) — это было возможно.
Л.Н.Шляпугина:
— Это должны регулировать конкретные договоры между собственниками и управляющей организацией, между управляющей организацией и поставщиком услуги. Управляющая организация ОБЯЗАНА предоставить все коммунальные услуги, это уже ее ответственность. В ТСЖ это прописывается по-другому.
«Новый Город №":
— Что делать в случае, если услуга не оказывается? (Начальник «Центра ЖКХ»
Т.С.Дерябина:
— Вы фиксируете этот факт в аварийной службе «Лифтремонта», и перерасчет обязаны сделать — за несвоевременное и некачественное оказание услуги. Существует методика перерасчета услуг. По лифту перерасчет делается, если лифт не работает свыше 8 часов. Для этого гражданин или организация, которая оказывает услуги, должны обратиться в ЖРЭП.
Подготовила М. Ковалева
