Что ни фактор, то плюс к цене

ПОЧЕМУ ДОРОЖАЕТ ЖИЛЬЕ

— Мы уже подходим к строительному буму. Об этом свидетельствуют и темпы роста строительства жилья (по итогам 2003 года введено 36,5 млн. кв.м. жилья, что составляет 102,7% к уровню 2002 года) и, как ни странно, рост цен на жилье на первичном рынке. Последнее объясняется увеличением склонности населения к инвестициям, ростом его платежеспособного спроса.

В ряде регионов сложилось превышение спроса на жилье над предложением. А превышение спроса над предложением ведет к росту цен. Жилье за последний год дорожало весьма активно (в целом по России — примерно на 30%). Это при том, что инфляция в абсолютном исчислении не превышала 16−18%, в относительном — 10−12%. Мы видим, что на формирование цен в первую очередь влияют не объективные факторы удорожания ресурсов, а дисбаланс спроса и предложения.

Когда есть возможность повышать цену, застройщик непременно будет это делать. Таков закон рынка. А возможность есть, поскольку квартиры (особенно одно-двухкомнатные) раскупаются полностью задолго до завершения строительства дома.

ЧТО ТАКОЕ ВООБЩЕ ЦЕНА СТРОИТЕЛЬСТВА

Для начала нужно определить, что такое вообще цена строительства. Себестоимость строительства можно условно определить как производственную и полную.

Производственная себестоимость формируется из затрат, складывающихся у застройщика в процессе строительства: на работы по проектированию, строительные материалы, оборудование, рабочую силу.

Полная себестоимость — это производственные затраты плюс всевозможные обременения, которые ложатся на застройщика: согласования в различных инстанциях, всевозможные сборы и платежи, количество и размеры которых сегодня практически не поддаются учету.

Помимо крупных затрат — отчислений на благоустройство, подключение к инженерным коммуникациям и источникам энергии — сегодня с застройщика взимается большое количество более мелких, но от этого не менее обременительных платежей.

…Показатель полной себестоимости работ и есть та величина, на которую ориентируется застройщик при формировании своей внешней ценовой политики.

Таким образом, в цену, по которой застройщик предлагает договоры на строительство для инвесторов, соинвесторов, частных и физических лиц, закладывается размер полной себестоимости, расходы на возможные потери и риски застройщика, определенный процент прибыли. Так формируется окончательная величина — рыночная стоимость.

ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ЗАТРАТЫ

К производственным затратам следует отнести те, что входят в сметную стоимость объекта. Ведущий фактор тут — рост цен на материальные ресурсы. В 2003 году строительные материалы подорожали в среднем на 16−18%. Динамика этого роста вполне предсказуема и в целом соответствует росту цен в других отраслях народного хозяйства, хотя в последнее время в промышленности строительных материалов стали наблюдаться монопольные проявления. Элементы сговора производителей цемента и металла в стране свидетельствуют о возникновении тенденции к монополизму в этих подотраслях. А всякая монополия ведет к необоснованному повышению цен. Хорошо бы нашим органам по антимонопольной политике обратить на это внимание.

Неприятно говорить, но монопольное повышение цен на поставляемые материальные ресурсы имело место и на строительстве жилья в районах, пострадавших от паводков, и в Чечне. Считаю, что при реализации крупных строительных проектов с использованием бюджетных средств надо думать не только о выборе подрядчика, но и сразу решать вопросы предсказуемости ценовой политики в смежных производствах (прежде всего в промышленности строительных материалов), проводить тендеры на поставку основных материальных ресурсов, подписывать ценовые и тарифные соглашения. А то все привыкли обвинять в завышении цен подрядчика. Да разве подрядчик виноват?! Он вынужден закупать материалы по рыночным ценам, а этот рынок зачастую монополизирован.

Помимо стройматериалов, в производственной себестоимости строительства велика энергетическая составляющая. Ценовая политика на энергетические ресурсы тоже далека от совершенства. До сих пор действует, например, архаичная двухтарифная система расчетов за электроэнергию: предприятия платят по одной цене, население — по другой.

Все эти затраты более-менее предсказуемы, хоть в какой-то степени поддаются регулированию.

«ВИДИМЫЕ» НЕПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ЗАТРАТЫ

Непроизводственные затраты, в свою очередь, можно поделить на видимые и теневые. Первые возникают в связи с выбором места строительства (т.н. «пятна застройки»). Застройщик сам ищет «пятно», изучает его; если подходит — обращается в территориальный орган власти. Предоставление «пятен» под застройку ведется через конкурсную процедуру. Впрочем, нередко администрация идет на целевое выделение участка, что чревато серьезными злоупотреблениями.

Под коммерческие цели никакого целевого выделения «пятна застройки» допускать нельзя. Только через открытые торги!

Приобретение земли подразумевает платежи за нее, как за объект недвижимости. Вопрос рыночной оценки земли — ключевой. Недооценка стоимости — это потери для бюджета и создание почвы для всевозможных спекуляций. Другой перекос — оценка земли выше ее реальной стоимости — ведет к вытеснению с рынка мелких застройщиков.

ОБРЕМЕНЕНИЯ

Теперь о платежах. На застройщика, купившего или взявшего в аренду участок земли, ложатся обременения со стороны администрации. Как правило, они определяются в денежном выражении в виде отчислений на развитие инфраструктуры территории, или в натуральном — с передачей части жилья в будущем доме. Цена обременения по России колеблется от 40 до 150 долларов за квадратный метр строящегося жилья. Эти суммы, отчисляемые администрации города напрямую, в сметах никак не отражаются. Эти затраты нельзя отнести на производственную составляющую, нельзя включить в инвентарную и балансовую стоимость дома.

Надо сделать так, чтобы застройщик заранее четко и ясно представлял, кому, за что и сколько ему придется платить. Весь этот механизм должен быть подкреплен реально действующими законами и документами, тогда произвол всевозможных «контор», живущих за счет строителей и не пренебрегающих порой расчетами «черным налом», удастся прекратить.

Однако не следует ожидать снижения объемов обременений. Как раз наоборот, если сейчас они составляют около 18% полной себестоимости строительства, то в ближайшем будущем этот показатель может подняться до 25%. Это не так уж и много: в Москве эта цифра — около 40%.

Теперь прикинем, сколько затрат понес застройщик по «видимым» статьям. Выходит около 200 долларов за квадратный метр жилья (цифра по регионам может меняться). Дом еще не начинали строить, еще и участок забором не огородили — а уже 200 долларов в цену квадратного метра заложили.

«ТЕНЕВЫЕ» НЕПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ЗАТРАТЫ

На конечной стадии строительства застройщик выходит на новый пласт непроизводственных затрат. Они связаны со всевозможными согласованиями, экспертизами, проверками. Круг новых «друзей» застройщика — это три-четыре десятка государственных, полугосударственных или аффилированных частных контор.

Кому и сколько тут приходится платить — точно не знает никто. По оценке экспертов, мзда достигает 8−12% стоимости проекта. Выплачивается «черным налом». И деваться застройщику некуда: не получишь согласование — дом не введешь.

Мы видим, что буквально на каждом шагу застройщик натыкается на всевозможные препоны и поборы, что никак не способствует увеличению скорости строительства и его удешевлению.

Вернемся к себестоимости жилья. Сегодня в наиболее крупных городах реальная себестоимость одного квадратного метра жилья в домах экономкласса составляет от 500 до 800 долларов (в Москве — 700−800 $ за 1 кв. м, в Санкт-Петербурге — 550−650 $). Хотя еще несколько лет тому назад этот диапазон начинался с 300 долларов.

ПРИБЫЛЬ

Продажная цена должна покрывать затраты застройщика и обеспечивать доход на вложенный капитал. Например, в той же Москве реальная себестоимость жилья в домах панельных серий — около 700 долларов за квадратный метр. Продажная цена — от 1100−1300 долларов.

Экономически обоснованная цена должна включать прибыль застройщика в размере 8−12 процентов от себестоимости. Фактически же цена включает в себя гораздо более высокую прибыль. Причину, по которой завышенные цены не снижаются до нормальных, я уже называл: деформированный спрос по жилью.

Мы подходим к максимально возможному высокому порогу цен на недвижимость. В этом году мы его достигнем. В дальнейшем цены перестанут расти скачкообразно, произойдет стабилизация. И с увеличением объема вводимого жилья в среднесрочной перспективе (около пяти лет) начнется снижение цен, выход строительного бизнеса на общемировые нормы рентабельности.

Подготовила М. Ковалева

Использованы материалы сайтов www.kccs.ru (статья В. Архипова) и www.spbpromstroy.ru (статья А. Зайцева).

Даже в крупных европейских столицах жилье экономкласса стоит не более 800 евро за квадратный метр. В Москве — 1300−1500 долларов за кв.м. Цена кв.м. в домах класса «Люкс» и «Премиум» доходит в Москве до 8000−12000 долларов. Таких цен нет даже на Манхэттене в Нью-Йорке.