Дорогое моё жильё

На наши вопросы по ценообразованию в строительстве отвечает начальник Управления капитального строительства Виктор Иванович Курочка.

— Говорят, жилье дорогое из-за того, что его мало строят, предложение меньше спроса.

— Я бы не сказал, что сейчас строят меньше, чем когда-то, но появилось больше желающих строить. Организации, и не только строительные, готовы вкладывать деньги, накапливать капитал, развиваться. Раньше было три заказчика — УКС, ВНИИЭФ и «Агентство недвижимости», а за последние два года появились новые: «Вассер», «Металлик», «Зодчий», Саровдомстрой, «ИВК», УС-909. Более того, к нам просто приходят физические лица и говорят: «Да, я готов строить!».

На сегодняшний день есть проблема: заказчики (по программе «Жилье») не имеют возможности вести строительство в МКР-15 в связи с тем, что необходимо снести 18 домов на улице Молодежной, а для расселения живущих в них предоставить 52 квартиры. Это большая проблема.

— И она ляжет на плечи бюджета?

— Не совсем. Например, городской бюджет вносит свою долю в виде муниципальных структур (это садики, школы…). Очевидно, каждый заказчик, который будет строить в этом микрорайоне, внесет свой вклад в расселение этих домов. Возможно, заказчики будут каким-то образом передавать городу новые квартиры. Пока не знаю.

— Интересно: расселять дома за счет тех, кто будет строить…

— Да. Ну вы же видите, какая ситуация. На жилье в городском бюджете вообще не дали ни копейки, поэтому расселить дома на ул. Молодежной у администрации возможности нет, хотя бы мы и хотели. И старое решение, что сносом муниципальных домов занимается в основном администрация, сейчас утрачивает силу.

РЕАЛЬНЫЕ И РАСЧЕТНЫЕ ЦЕНЫ

— Государство высчитывает размер жилищных субсидий; по этим подсчетам квадратный метр стоит около 10 тысяч рублей. Но реальные цены в нашем Городе — от 17 («хрущевки») до 25 тысяч рублей. Как можно удешевить строительство? Сопоставимы ли наши цены с нижегородскими, к примеру? Может быть, есть смысл вернуться к строительству дешевых панельных домов?

— Говорят, «дешевое жилье в Нижнем»… Я специально ездил в Нижний Новгород, в центр госценобразования, разбираться. Спрашиваю: вы в ценнике указываете — 10 тыс. руб. за кв. метр, дайте нам адреса фирм, мы поедем туда, посмотрим, как они строят по такой цене, приобретем опыт или купим там для Сарова квартиры, раз там дешевле. Оказалось, они дают расчетную цену. Что такое расчетная цена? Это проиндексированные цены 1984 года: когда-то их посчитали — типовое жилищное строительство без соцкультбыта, без коммуникаций, «без ничего» стоило 204 рубля за кв. метр в ценах 1984 года. 204 рубля умножают на индекс цен — получается 10 тысяч. Я говорю: ну это же неправильно, вы же вводите всех в заблуждение, это цены 1984 года, тогда таких домов, как сейчас, не строили. Сейчас дома другие, с утеплением… цветной кирпич, тройное остекление, другая кровля — это ведет к общему удорожанию. Они отвечают: да, понимаем, но мы обязаны показывать рост цен к ценам 1984 года.

Последний раз я ездил в Нижний Новгород, проезжал, кажется, по Большой Покровской улице, там строится дом, я специально позвонил, узнал цену: 800−900 долларов за кв. метр (без отделки).

— В центре, конечно, дороже…

— Другой пример. Автозавод. Панельный дом. Приезжайте, покупайте. По 15 тысяч за квадратный метр без отделки. Но это — панельный дом, и это — Автозавод.

В Сарове есть факторы, ведущие к удорожанию строительства. Это, к примеру, дорогие перевозки по железной дороге: провоз щебенки от Берещино до Сарова стоит столько же, сколько от Санкт-Петербурга до Берещино. Это нормально? (от ред. — высокие цены на перевозки объясняются тем, что ВНИИЭФ, владелец железнодорожной ветки, вынужден в одиночку тянуть все затраты на ее содержание). И зарплаты у нас все-таки выше, чем в Нижнем (здесь играет роль зональная надбавка — 20%), это увеличивает расходы. Естественно, у нас строительство должно быть дороже, чем в Нижнем. Хотя и наши цены зависят от конструкции дома. Последний дом Институту сдали недавно — 13−14 тысяч за кв. метр с отделкой. Насколько это дороже, чем в Нижнем? Как сопоставить?

Панельный дом, естественно, дешевле. Но мы панельные дома не будем строить, это точно. Пока я буду руководить УКСом, я этого просто не позволю. У нас есть горький пример — несколько домов. Их пришлось потом дополнительно утеплять, да и комфорт в панельных домах гораздо ниже, чем в кирпичных. Здесь много проблем возникает — и по теплопроводности, и по звукоизоляции, стыки вечно текут, панели промерзают. Да, люди покупают и будут покупать панельное жилье, если оно дешевле. Но как потом жить в нем? Кто будет отвечать за возникающие проблемы? Все панельные дома текли. Раньше деньги в бюджете были, и мы выкрутились, подремонтировали дома. Только после этого жалобы жителей прекратились.

— От чего еще зависят цены на строительство?

— В УКСе цена метра сданных в эксплуатацию домов ниже, чем у других заказчиков, на 2−3 тысячи рублей, потому что УКС закладывает минимальную прибыль — мы берем 1,3%. Это даже не прибыль, а затраты на содержание технадзора. Естественно, никакая организация не будет строить себе в ноль, каждый заказчик закладывает себе прибыль больше — для развития предприятия, поэтому у них выше стоимость квадратного метра, чем у нас.

— Кредитование либо авансирование строительства — как они влияют на цены?

— Чтобы избежать риска невозвращенных авансов, я как заказчик могу сказать: ребята, работайте под кредиты. Но в этом случае банковские проценты лягут на стоимость жилья.

— Но эти проценты должны подстегивать их построить объект в более короткие сроки…

— Если частные инвестиции — на это пойти можно. Какая-то организация выступает заказчиком. Чтобы не собирать деньги с дольщиков и подстраховать свою репутацию, она просто берет кредит и на него строит. Когда же часть дома построена, заказчик продает будущие квартиры (уже есть что показать покупателю) и возвращает кредиты, тогда у него появляются оборотные средства для работы.

— Для нашего Города подходит?

— Подходит. Я думаю, что многие так и строили. Я знаю, что «Металлик» брал кредит в банке.

Еще на стоимость строящегося жилья сильно влияет инфляция: материалы быстро дорожают. Небольшой пример: с февраля по май 2004 года цены на металл возросли на 70%. Это же не шутка. Вот вам и удешевление строительства! Ну как оно может быть?

М.Ковалева