«Квартирный вопрос…

М.С.Булгаков

В прошлом номере газеты, в рубрике «Точка зрения», была начата волнующая тема. Каким образом в Сарове формируются цены на жилплощадь?

Один из тех, кому небезразлично будущее города, специалист в области строительства и архитектуры, согласился подробно описать механизм ценообразования на саровском рынке жилья. И предложил выход из, казалось бы, тупиковой ситуации.

В обмен на откровенную беседу респондент попросил не разглашать его имя. (Закон «О СМИ», статья 41: «Редакция обязана сохранять в тайне источник информации и не вправе называть лицо, предоставившее сведения с условием неразглашения его имени, за исключением случая, когда соответствующее требование поступило от суда в связи с находящимся в его производстве делом»).

Мы выяснили, что в Сарове произошла подмена конкуренции строительных организаций конкуренцией покупателей.

ИНЫХ УЖ НЕТ, А ТЕ ДАЛЕЧЕ…

— Как сложилась такая ситуация на саровском рынке жилья?

— Причин много, как объективных, так и субъективных.

Первая объективная причина — развал строительства.

До пресловутой перестройки в Сарове была огромная строительная организация УС-909. Там работали до 7 тысяч человек. Были филиалы в Нижнем Новгороде.

Еще лет десять назад наши строители обустраивали не только город, но и всю округу: строили дороги, школы, больницы, здания соцкультбыта. Теперь наоборот, из окрестных сел и деревень на саровские стройки едут крестьяне… Строить… К слову, подготовка кадров умерла вместе со строительством.

Был у нас единый строительный комплекс: сильный проектный отдел, изобилие строительно-монтажных управлений и организаций, производящих все виды строительных и отделочных работ. Были налажены стабильные связи с генпроектировщиками. Стройматериалы производились здесь же, в Сарове. На полную мощность работали ЗЖБИ, ЗМК, кирпичный завод, ДОК. Из-за зоны привозили лишь какие-то уникальные конструкции. Сегодня все это находится не в лучшем состоянии.

Что интересно, строительный комплекс в Сарове был развален людьми, которые до сих пор сидят на своих прежних местах или новых, еще более «рулевых». Понятно, что в такой обстановке восстановить его вряд ли удастся.

Сегодня в Сарове есть не одна строительная фирма, но все они небольшие. «Экономят», как правило, на производственно-техническом отделе, который занимается подготовкой производства. Ведь прежде, чем что-то строить, надо разобраться с проектной документацией, сметой, обозначить фронт работ, подготовить производство. А это считают незначительным. Проект взяли, побежали строить.

Раньше по нормативам полагалось изучать проект в течение 45 суток. А сегодня мастеру, когда он еще объект не достроил, уже суют следующий проект.

— А чем такие обстоятельства могут обернуться для тех, кто потом будет пользоваться этим объектом?

— Ухудшается качество строений.

Сегодня дома строят не по типовым, а по индивидуальным, уникальным проектам. Но из-за возникшего дефицита квалифицированных специалистов качество проектных решений и проработка проектов значительно снизились.

Например. План дома: планы кладочный, отделочный и план расстановки оборудования. На кладочном плане нарисована глухая стена. Строители соответственно возводят глухую стену. Потом приходят отделочники, разворачивают свой план… На бумаге нарисована дверь там, где по кладочному плану уже выстроена глухая стена. Далее приходят те, кто занимается расстановкой оборудования. Раскрывают свой план… И видят, что на месте дверного проема в бумагах значится эркер*. В одном и том же месте одна и та же проектная фирма указала три разные конструкции.

— Неужели сначала прорубают дверной проем, потом???

— По обстоятельствам… Но в любом случае подобные несогласования тормозят производство.

Прораб должен получить проверенную производственно-техническим отделом проектную документацию. А такой отдел, как я уже говорил, отсутствует из-за экономии средств. И получается так: строительство идет, но регулярно возникают заминки, поэтому сроки сильно затягиваются. Дом строят не год, как положено по нормативам, а два с половиной. Это значит, что на временное электроснабжение и водоснабжение, аренду земли, охрану стройплощадки и склада материалов расходуются дополнительные средства. Откуда их берут? Увеличивают стоимость квартиры.

— Допустим, городской строительный комплекс умер, но есть крупные иногородние строительные фирмы. И даже в Сарове есть практика сотрудничества с некоторыми из них…

— Для иногородних строителей работа в Сарове — это командировка.

Значит, за счет выплаты командировочных сразу же возрастает фонд оплаты труда.

Иногородних рабочих надо доставить на место строительства и по окончании командировки увезти домой. Это тоже дополнительные затраты.

Иногородним строителям необходимо предоставлять временное жилье. Рабочих селят либо в бараки, либо в съемные квартиры. Но зачастую — в строящееся здание, где нет ни отопления, ни электроэнергии, ни канализации. Во-первых, подобные бытовые условия — издевательство над людьми. А во-вторых, помещения, в которых пожили рабочие, приходится отделывать заново.

Потом, на время городских праздничных мероприятий всем иногородним «забивают» пропуска. В прошлом году, когда в Сарове отмечали столетие со дня прославления преподобного Серафима, строительство театра было приостановлено. В самую горячую для строителей пору — июль, август — их не пускали в город. Строительство стояло, а деньги-то расходовались: на охрану объекта, временное электроснабжение и водоснабжение…

Еще один неприятный момент. Если иногородняя фирма допустила брак в строительстве, ее очень трудно зазвать обратно для устранения неполадок. Например. Иногородняя фирма построила дом. Вроде бы все в порядке… Но наступает зима, потекла крыша… Начинаем звонить. А у фирмы тысяча причин, чтобы не приезжать: то бензина нет, то времени. Когда рабочие все-таки приедут, уже надо менять не 2 квадратных метра покрытия, а 20…

Как вы думаете, кто оплачивает эти предвиденные и «непредвиденные» расходы?

— Покупатель?

— Так точно.

Небольшие строительные фирмы нанимают на работу неквалифицированных специалистов, жителей окрестных деревень. А современные строительные технологии невозможно освоить без специализированной подготовки. О сварщике, который до того, как пришел на стройку, подваривал сельхозтехнику, говорят так: «Это не сварщик! Это повар!». Потому что вместо сварного шва он делает блямбу, по которой если ударить, конструкция развалится.

Потом, летом у крестьян — посевная, сенокос, уборка урожая. Для них это гораздо важнее, чем какая-то стройка. Они берут административный отпуск на три месяца и косят траву. Их можно понять: строителям платят около 40 рублей в день.

Выход один: возродить в городе строительный комплекс.

ВЧЕРА ПО ТРИ РУБЛЯ…

— Вторая объективная причина дороговизны квартир в Сарове — рост себестоимости жилья.

Регулярно дорожают строительные материалы. И бензин в Сарове — самый дорогой в округе.

Казалось бы, в городе есть свой ЗЖБИ. Можно сэкономить, например, на доставке железобетонных панелей к месту строительства. Но, к сожалению, ЗЖБИ — монополист. Поэтому зачастую выходит дешевле вести стройматериалы из Арзамаса, чем за четыре километра с ЗЖБИ.

САМАЯ ДОРОГАЯ ЗЕМЛЯ ВОЗЛЕ КЛАДБИЩА

— Строительство в Сарове по большей части ведется в очень плохих геологических условиях: велика вероятность возникновения карстовых пустот. Дома строятся или на уже существующих воронках, или на местах, где воронки могут образоваться под воздействием подземных вод. И чтобы дом не рухнул, приходится усиливать фундамент. Фундамент и так — вещь дорогая. В наших же условиях он получается золотым.

Обычно фундамент делают так: в котлован укладывают железобетонные блоки, засыпают землей, перекрывают первый этаж и начинают возводить стены. Фундаменты практически всех домов, строящихся в Сарове, — это монолитная железобетонная плита. Прямо в котловане возводится конструкция из толстенной арматуры, затем туда заливается бетон на высоту приблизительно равную высоте письменного стола. Тысячи кубометров бетона расходуются только потому, что под землей — карсты.

Разумеется, затраты на фундамент отражаются на стоимости квартир.

Мало того, закарстованную землю еще и экономят, возводят на ней многоэтажные дома.

Многоэтажный дом и так дороже одноэтажного: необходимо усиливать фундамент и несущие конструкции, использовать материалы высоких марок. А если его строительство ведется в плохих геологических условиях…

Обычно самая дорогая земля — в центре города. У нас почему-то — закарстованная земля на окраине, возле кладбища… Ее застраивают высотками. И мы получаем безумно дорогое жилье.

Вот карта 15 микрорайона, который люди прозвали «Живые и мертвые». За улицей Московская строится улица Молодежная. Плотность застройки — чудовищная: девятиэтажные коробки образуют дворы-колодцы.

Зачем?

Улица Молодежная врезается в лес. Здесь бы прекрасно вписались аккуратные четырехэтажные домики. И люди с большим удовольствием покупали бы в них квартиры…

Дома в этом районе строят УКС, «Металлик», Агентство недвижимости. И УКС как гензастройщик еще прокладывает подземные коммуникации. Видимо, УКС решило сэкономить, уменьшив их протяженность.

— Но чем выше дом, тем больше квартир…

— Но стоят они дороже.

Многоэтажные дома выгодно строить, когда можно сэкономить, заплатив поменьше за земельный участок. А сэкономить на стоимости земельного участка можно, если речь идет о центре города: там каждый метр на счету, поэтому земля стоит очень дорого. Когда строительство идет на окраине города, экономить землю бессмысленно. Можно снизить затраты, построив невысокие дома, без лифта и мусоропровода. А у нас экономят на спичках… То есть на трубах…

ДВЕ МАШИНЫ ЗА КИПУ БУМАГ

— Еще одна мозоль — громоздкое законодательство.

Проект, прежде чем стать домом, должен пройти около полутора сотен инстанций. Почти в каждой — надо заплатить не очень большую сумму, но так как позиций много, накладные расходы становятся внушительными

— Подразумеваются взятки?

— Нет.

Например. Сегодня много частных проектных фирм. Не все делают качественные проекты. И чтобы отсечь откровенно бредовые идеи, была учреждена вневедомственная экспертиза. Эта инстанция до нескольких месяцев рассматривает проект, за что совершенно официально берет деньги.

Или анекдотическая ситуация. Сначала надо оформить землеотвод и заплатить за разрешение на строительство ниже нуля, то есть фундамента. А потом — оформить землеотвод и заплатить за разрешение на строительство выше нуля. Бюрократизм в кубе!

Или, например, БТИ берет огромные деньги за обмер квартир после завершения строительства. Надо же, чтобы будущий жилец платил не за 75,5 квадратных метров, как нарисовано в проекте, а за 75,8 квадратных метров, как вышло при строительстве… Обмер дома, в котором около ста квартир, стоит 250 тысяч. Две машины за кипу бумаг.

Потом, спорные вопросы сегодня решаются сложнее. Раньше секретарь горкома кулаком по столу ударит, и проблема быстро исчерпывалась. Сегодня, если что-то не устраивает, пожалуйте в суд. Суды работают медленно… Может быть, секретарь горкома не всегда принимал справедливые решения. Но судьи не более компетентны в вопросах строительства, чем партийные работники.

Проектные и строительные организации вынуждены содержать штат юристов, а также людей, которые носят по инстанциям и разъясняют документацию.

Кто компенсирует все эти затраты?

Покупатель.

РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКЕ БЕЗРАЗЛИЧНО

— Возможно ли изменить ситуацию, снизить стоимость квадратного метра жилплощади?

— Об этом позже. Сначала открою три субъективные причины роста цен на жилье в Сарове.

В нашем городе процветает особый класс — культурные богачи. Это серьезные люди, занимающиеся наукой и получающие за умственный труд от 40 тысяч рублей в месяц.

Культурные богачи не тратят деньги на загулы и девочек, как, например, бандиты. Они предпочитают инвестировать свои средства. На валютном рынке сегодня ситуация нестабильная. А вложение денег в недвижимость остается выигрышным делом. Таким людям все равно, сколько стоит жилье. Если есть деньги на однокомнатную квартиру, купят однокомнатную. Если — на двухкомнатную, заплатят за двухкомнатную.

Один человек, купивший квартиру в новостройке, поделился со мной впечатлениями. Рассказывал, что два с лишним месяца после новоселья он был единственным жильцом в десятиквартирном подъезде. И до сих пор половина квартир пустует, несмотря на то, что все они проданы…

Строительные организации знают, по какой цене в городе будут покупать жилье, и подгоняют сметы. Стоимость любой конструкции легко умножается раза в полтора. Взять материалы подороже, увеличить трудозатраты…

— ???

— Допустим, компьютер стоит 500 долларов. Его себестоимость — 50 долларов. Но, поскольку люди готовы покупать компьютер за 500 долларов, изготовитель делает наценку и отпускает товар оптом по 300 долларов за штуку. А 200 долларов накрутит торговая организация…

К сожалению, в рыночной экономике не различают предметы первой и не первой необходимости.

СОЦЗАКАЗ НЕ ПРОБЕГАЛ?

— В городе не строят дешевое жилье.

Около новой детской поликлиники построили дом с пирамидкой на верху, ему уже дали прозвище «кукуруза». Это красивый дом с роскошной планировкой: огромные квартиры, лифтовые холлы и лестницы. Но вместо шикарного дома можно было бы построить два обычных, квартиры в которых стоили бы намного дешевле.

Остался невостребованным и другой вариант, позволявший городу заполучить дешевое жилье.

Когда в старом районе проводится капитальный ремонт жилищного фонда, на чердаках домов вполне можно обустроить мансарды. Но властям не нужна головная боль. На одном чердаке уместятся 2−4 квартиры, а оформлять разрешающие и координирующие документы придется как на целый дом. Зачем властям искать нестандартные решения жилищной проблемы? Свои они уже решили…

А сколько уже израсходовано на новое здание театра? Замахнулись на здание столичного масштаба. Потратили 500 миллионов рублей, торжества по случаю канонизации преподобного Серафима прошли, строительство приостановлено. Да на эти деньги можно было бы возвести жилой микрорайон. Если бы театр сделали в два раза меньше, его бы давно построили, ввели в эксплуатацию и начали бы окупать затраты. В городе с населением 85 тысяч человек строить Большой театр — это издевательство над здравым смыслом.

Открываем весенний «Квартирьер» Агентства недвижимости, на счету которого до половины нового жилья в Сарове. Гордо сообщается: за шесть лет фирма ввела в эксплуатацию 57 тысяч квадратных метров жилья! В Арзамасе-16 за год вводилось в эксплуатацию до 70 тысяч квадратных метров муниципального жилья.

Спрос на саровском рынке жилья огромный. Муниципальное жилье не строят. Справить новоселье реально, если купить квартиру. Цена за квадратный метр жилплощади растет вместе со спросом. Те, что побогаче, покупают квартиры, выгодно вкладывая капитал. Те, что победнее, поскольку деваться некуда, экономят, берут кредит, надрываются на трех работах и тоже покупают квартиры.

НЕ КВАРТИРУ, ТАК МАШИНУ

— Мало того, что город перестал строить муниципальное жилье. Были созданы условия, при которых людям стало невыгодно его освобождать.

Допустим, семья из трех человек живет в малосемейном общежитии. Квартира площадью 30 с лишним квадратных метров на рынке стоит 900 тысяч рублей. Если семья возьмет субсидию на покупку собственного жилья, то квартиру в общежитии должна будет отдать городу. Жилищная субсидия составляет 150−200 тысяч рублей. Такой обмен невыгоден.

А город заинтересован в том, чтобы человек приобрел собственное жилье, поскольку на освободившуюся жилплощадь можно поселить следующего очередника. Почему бы властям не субсидировать ему хотя бы половину стоимости квартиры в малосемейном общежитии?

А пока те жители муниципальных квартир, которые имеют кое-какие сбережения, тратят деньги на покупку, например, машины.

ДОЛГОЖДАННЫЙ ВЫХОД

— Необходимо создать сильные МЕСТНЫЕ проектные фирмы, которые, разрабатывая план застройки Сарова, будут учитывать социальную специфику нашего города.

Вместо жилищных программ составлять отчетливый план застройки города. План должен быть поэтапным, минимум на 5 лет. В нем необходимо указывать: место будущего строительства, конкретные сроки сдачи каждого дома, заказчиков объекта. Это организует строительные фирмы, не позволит им напрасно тратить время и деньги, вырывая друг у друга лакомый кусочек… Также планирование даст возможность ЗАРАНЕЕ готовить всю документацию, необходимую для начала, продолжения и завершения строительства дома. Пока частенько участок под проектирование выделяется в последний момент. Получается: рабочие заливают фундамент, а чуть поодаль — конструктор и прораб дорисовывают пропущенные узлы и детали в наскоро сляпанном проекте.

Подрядные организации надо собирать в холдинг, консорциум или трест, чтобы появилась ответственность за конечный результат. А пока на стройплощадке десять хозяев. Возвели стену. Пришли монтажники прокладывать коммуникации, прорубили кувалдой дыру, протянули трубы и ушли. За дополнительные деньги, которые потом возьмут с покупателя квартиры, третья организация заделывает дыру.

Каким-то образом заинтересовать чиновников в быстром прохождении бумаг по инстанциям. Например, организации, в которых они работают, могут принимать долевое участие в строительстве.

Следует заинтересовать потенциальных покупателей, проживающих в муниципальных квартирах, увеличив размер жилищной субсидии, таким образом освободится муниципальная жилплощадь, появится возможность обеспечить жильем часть очередников.

И последнее. Пока в городской думе будут сидеть начальники, директора строительных организаций и предприятий, потенциальный покупатель квартиры будет в проигрыше. Потому что цель у них одна — пролоббировать свое предприятие.

Записала Н. Якубова

* Эркер — полукруглый или многогранный выступ в стене, освещенный окнами и проходящий через несколько этажей.